رئیل اسٹیٹ کا مطالبہ

مائیکرو اکنامکس کے نقطہ نظر سے، رئیل اسٹیٹ کی طلب سے مراد ریئل اسٹیٹ کی اشیاء کی وہ مقدار ہے جو ریئل اسٹیٹ کے صارفین (بشمول پیداوار اور کاروبار پر مبنی صارفین اور انفرادی صارفین) خریدنے کے لیے تیار ہیں اور ایک مخصوص مدت میں ایک خاص قیمت کی سطح پر خرید سکتے ہیں۔ یہاں بیان کردہ مطالبہ عام معنوں میں طلب سے مختلف ہے، لیکن ادائیگی کی صلاحیت کے ساتھ مطالبہ سے مراد ہے، یعنی مؤثر مطالبہ۔ میکرو اکنامک نقطہ نظر سے، رئیل اسٹیٹ کی طلب سے مراد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سوسائٹی کی کل طلب، اور ایک خاص مدت میں رئیل اسٹیٹ کے لیے پورے معاشرے یا کسی علاقے کی کل مانگ، بشمول طبعی اشیاء کی کل مقدار اور قیمت کی کل رقم.

رئیل اسٹیٹ کے جنات اسے تسلیم کریں یا نہ کریں، یہ ایک ناقابل تردید حقیقت ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایک منافع بخش صنعت ہے۔ تو، رئیل اسٹیٹ ونڈ فال کہاں سے آتا ہے؟ مصنف نے رئیل اسٹیٹ کی دیو کے لیے دو چینلز اور دو بڑے ذرائع کا ادراک کیا تاکہ اس کی "اعلیٰ بات" سے بھاری منافع حاصل کیا جا سکے۔

نام نہاد دو چینلز۔

زمین کا قیاس ہوتے ہی ہوا میں مکان نہیں بنایا جا سکتا، لیکن زمین ایک محدود وسیلہ ہے۔ لہٰذا، جسے محدود زمینی وسائل ملتے ہیں اس کا مطلب ہے کہ جو رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے اقدام کو کنٹرول کرتا ہے۔ زیادہ اہم بات یہ ہے کہ زمینی وسائل کی محدودیت اس کی بڑی تعریف کی جگہ کا تعین کرتی ہے۔ مصنف کا خیال ہے کہ گزشتہ ماہ "لینڈ کنگ" کے ریکارڈ کی بار بار پیدائش کی شاید یہ ایک اہم وجہ ہے: زمین میں قیاس آرائیاں، تعریف کا انتظار، اور اس سے بھاری منافع کمانا۔

چائنہ انسٹی ٹیوٹ آف اربن اینڈ رورل کنسٹرکشن اکنامکس کے ڈائریکٹر چن ہوائی کا خیال ہے کہ ڈویلپرز کے ونڈ فال منافع کی کلید لاگت نہیں ہے۔ "ونڈ فال منافع" کا ایک اہم ذریعہ زمین کی قدر ہے۔ اس نے حساب کتاب کیا، یہ فرض کرتے ہوئے کہ ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی زمین دو سال قبل 2000 یوآن فی مربع میٹر کی منزل کی قیمت پر خریدی گئی تھی۔ فروخت کے وقت تک، فرش کی قیمت بڑھ کر 5000 یوآن ہو سکتی ہے، جس میں 3000 یوآن فی مربع میٹر خالص اضافہ ہو سکتا ہے۔ حساب کتاب بہت بدیہی ہے، جو نہ صرف یہ بتاتا ہے کہ ڈویلپرز زمین کی قیاس آرائیوں کے بارے میں دیوانہ کیوں ہیں، بلکہ رئیل اسٹیٹ ونڈ فال منافع کے چینلز میں سے ایک کی بھی وضاحت کرتا ہے۔

دوسرا، مکانات کی قیمتوں پر قیاس آرائیاں۔ اگر مکان کی قیمت زیادہ ہے تو منافع زیادہ ہو گا۔ اگر مکان کی قیمت کم ہے، تو منافع کم ہوگا، اور اثر فوری ہوگا۔ لہٰذا، مکانات کی قیمتوں پر قیاس آرائیاں ہمیشہ ڈویلپرز کی طرف سے بھاری منافع کے لیے ایک "پرتشدد" جدوجہد رہی ہے۔ مکانات کی قیمتیں بڑھانے کے لیے انہیں انتہا تک جانا پڑتا ہے۔

فروخت کے لیے نئی تیار شدہ عمارتیں راتوں رات چمکدار "ہمیشہ روشن روشنیوں" سے لٹکی رہتی ہیں، جو ممکنہ خریداروں کے دلوں میں فوری ضرورت کا احساس پیدا کرتی ہے، اس طرح ان کی مکان خریدنے کی خواہش کو ابھارتی ہے۔ ڈویلپرز خود رہنمائی اور کارکردگی کا مظاہرہ کرتے ہیں، اور ملازمین راتوں رات گھر خریدنے کے لیے قطار میں کھڑے ہوتے ہیں، جس سے مکانات کی قلت کی غلط صورت حال پریشان کن ہوتی ہے۔ اخلاقیات، ضمیر اور سماجی ذمہ داری کو چھوڑیں، بغیر شرٹ کے جنگ میں جائیں، تبلیغ کریں کہ "طلاق، صحبت، اور مالکن کے ساتھ گھر خریدنا بھی گھریلو تقاضوں کو آگے بڑھاتے ہیں"، "گھر خریدنا حب الوطنی اور ملک کو بچانا ہے"، "سستی رہائش پریشان کرتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ آرڈر"، وغیرہ۔ وہ سب ہائوسنگ کی اونچی قیمتوں کا نعرہ لگاتے ہیں، تاکہ بھاری منافع کما سکیں۔

دو میں سے ایک ذریعہ سفید بھیڑیے کو بغیر کسی چیز کے پھنسانا ہے۔ سالانہ ہورون ویلتھ لسٹ کے مطابق، ریئل اسٹیٹ کی صنعت نے حالیہ برسوں میں سب سے زیادہ دولت مند گھرانوں کو پیدا کیا ہے۔ مصنف کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی صنعت کے اس قدر پروان چڑھنے کی ایک سب سے اہم وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ انڈسٹری "شروع سے شروع" کر سکتی ہے "سفید بھیڑیے کو کچھ بھی نہیں چھپانے" کے ذریعے۔

کچھ باہمت ڈویلپرز بینک سے بڑی رقم ادھار لے سکتے ہیں، پھر حکومت سے زمین لے سکتے ہیں، اور پھر اسے بڑا منافع کمانے کے لیے منتقل کر سکتے ہیں، یا براہ راست ہاؤسنگ تیار کر سکتے ہیں، اور پھر زیادہ کما سکتے ہیں۔ دوسرے اپنی جان کی حفاظت کے لیے عام لوگوں سے قرض لیتے ہیں یعنی سماجی فنڈز وغیرہ، زمینیں لے کر ریئل اسٹیٹ تیار کرتے ہیں، پبلک فنڈز سے بھاری منافع کماتے ہیں، اور پبلک فنڈز کو رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے طوفان میں ڈال دیتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے عروج کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کی ترقی سے متعلق کرپٹ افسران کو بھی گولی مار دی گئی ہے۔ کچھ عرصہ قبل، رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کی رشوت خوری نے ماچینگ، ہوبی میں ایک سیاسی زلزلہ برپا کر دیا تھا، جس میں بدعنوان اہلکاروں کا ایک سلسلہ شامل تھا، جن میں سی پی سی مچینگ میونسپل کمیٹی کے سیکرٹری ڈینگ ژن شینگ، ماچینگ کے نائب میئر ژو شینگ شینگ، ژیا گوئسونگ، ڈائریکٹر شامل تھے۔ میونسپل کنسٹرکشن بیورو کے ڈپٹی ڈائریکٹر ژیانگ وینجیان اور میونسپل ریئل اسٹیٹ بیورو کے سیکرٹری تاؤ زنگ وین۔ رئیل اسٹیٹ ڈویلپر مقامی اہلکاروں کو رشوت کیوں دیتے ہیں؟ کیونکہ تھوڑی سی رشوت انہیں مقامی حکومت کی "پالیسی جھکاؤ" سے بھاری منافع کمانے میں مدد دے سکتی ہے۔